Simulateur de fiscalité immobilière
Calculez votre tranche marginale d'imposition, identifiez le meilleur régime fiscal (LMNP, SCI, foncier) et découvrez les dispositifs auxquels vous êtes éligible. 3 étapes, 2 minutes.
Étape 1 — Votre situation fiscale
On calcule votre tranche marginale d'imposition (TMI) à partir du barème 2025.
Célibataire : 1 · Couple : 2 · +1 enfant : +0,5
Votre tranche marginale d'imposition
30 %
Quotient familial
30 000 €
IR estimé
≈ 4 331 €
Pourquoi choisir le bon régime fiscal change tout
Entre micro-BIC, LMNP réel, SCI IS et foncier, l'écart d'impôt peut atteindre plusieurs milliers d'euros par an sur le même bien.
Comparaison instantanée
L'algorithme teste tous les régimes (micro-BIC, réel, SCI, foncier) et choisit celui qui maximise votre cash-flow net.
Dispositifs détectés automatiquement
Denormandie, Malraux, Monument Historique, déficit foncier : on identifie ce à quoi vous êtes éligible selon votre profil.
Optimisation long terme
Au-delà du 1er calcul, Aprilyos projette votre fiscalité sur 30 ans pour anticiper les bascules de régime.
Questions fréquentes
Comment est calculée ma tranche marginale d'imposition (TMI) ?
La TMI est déterminée par le revenu net imposable du foyer divisé par le nombre de parts fiscales (quotient familial). Le résultat est positionné dans le barème progressif 2025 : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %.
LMNP ou revenus fonciers : quel régime choisir ?
Le LMNP au régime réel est généralement plus avantageux dès une TMI de 30 % grâce à l'amortissement du bien (impôt souvent nul pendant 15-20 ans). Les revenus fonciers conviennent plutôt aux biens nus ou aux investisseurs en TMI 0-11 % avec micro-foncier.
Quand passer en SCI à l'IS ?
La SCI à l'IS devient pertinente à partir d'une TMI de 41 % ou pour des projets > 200 000 €. Elle permet d'amortir le bien et plafonne l'imposition à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, avec une transmission facilitée.
Le simulateur tient-il compte des dispositifs comme Jeanbrun, Denormandie ou Malraux ?
Oui. L'algorithme croise votre TMI, le type de bien et le montant pour identifier automatiquement les dispositifs fiscaux éligibles : loi Jeanbrun 2026 (12 / 18 / 21 % sur 6, 9 ou 12 ans), Denormandie, Malraux, Monument Historique, déficit foncier ou amortissement LMNP.
Comment fonctionne la loi Jeanbrun 2026 ?
La loi Jeanbrun, créée en 2026, accorde une réduction d'impôt sur le prix d'acquisition d'un logement neuf (RE2020) ou ancien rénové, loué nu en résidence principale : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans, dans la limite de 300 000 € de prix de revient.
Le simulateur est-il vraiment gratuit ?
Oui, 100 % gratuit, sans création de compte ni carte bancaire. Vous pouvez ensuite approfondir votre projet avec l'application Aprilyos en essai gratuit 7 jours.