Simulateur de fiscalité immobilière
Calculez votre tranche marginale d'imposition, identifiez le meilleur régime fiscal (LMNP, SCI, foncier) et découvrez les dispositifs auxquels vous êtes éligible. 3 étapes, 2 minutes.
Étape 1 — Votre situation fiscale
On calcule votre tranche marginale d'imposition (tranche d'impôt la plus haute) à partir du barème 2025.
Célibataire : 1 · Couple : 2 · +1 enfant : +0,5
Votre tranche marginale d'imposition
30 %
Quotient familial
30 000 €
IR estimé
≈ 4 331 €
Pourquoi choisir le bon régime fiscal change tout
Entre micro-BIC, LMNP réel, SCI IS et foncier, l'écart d'impôt peut atteindre plusieurs milliers d'euros par an sur le même bien.
Comparaison instantanée
L'algorithme teste tous les régimes (micro-BIC, réel, SCI, foncier) et choisit celui qui maximise votre cash-flow net.
Dispositifs détectés automatiquement
Denormandie, Malraux, Monument Historique, déficit foncier : on identifie ce à quoi vous êtes éligible selon votre profil.
Optimisation long terme
Au-delà du 1er calcul, Aprilyos projette votre fiscalité sur 30 ans pour anticiper les bascules de régime.
Questions fréquentes
Comment est calculée ma tranche marginale d'imposition (tranche d'impôt la plus haute) ?
La tranche d'impôt la plus haute est déterminée par le revenu net imposable du foyer divisé par le nombre de parts fiscales (quotient familial). Le résultat est positionné dans le barème progressif 2025 : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %.
LMNP ou revenus fonciers : quel régime choisir ?
Le LMNP au régime réel est généralement plus avantageux dès une tranche d'impôt la plus haute de 30 % grâce à l'amortissement du bien (impôt souvent nul pendant 15-20 ans). Les revenus fonciers conviennent plutôt aux biens nus ou aux investisseurs en tranche d'impôt la plus haute 0-11 % avec micro-foncier.
Quand passer en SCI à l'IS ?
La SCI à l'IS devient pertinente à partir d'une tranche d'impôt la plus haute de 41 % ou pour des projets > 200 000 €. Elle permet d'amortir le bien et plafonne l'imposition à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, avec une transmission facilitée.
Le simulateur tient-il compte des dispositifs comme Jeanbrun, Denormandie ou Malraux ?
Oui. L'algorithme croise votre tranche d'impôt la plus haute, le type de bien et le montant pour identifier automatiquement les dispositifs fiscaux éligibles : loi Jeanbrun 2026 (12 / 18 / 21 % sur 6, 9 ou 12 ans), Denormandie, Malraux, Monument Historique, déficit foncier ou amortissement LMNP.
Comment fonctionne la loi Jeanbrun 2026 ?
La loi Jeanbrun, créée en 2026, accorde une réduction d'impôt sur le prix d'acquisition d'un logement neuf (RE2020) ou ancien rénové, loué nu en résidence principale : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans, dans la limite de 300 000 € de prix de revient.
Le simulateur est-il vraiment gratuit ?
Oui, 100 % gratuit, sans création de compte ni carte bancaire. Vous pouvez ensuite approfondir votre projet avec l'application Aprilyos en essai gratuit 7 jours.