Simulateur d' investissement locatif gratuit
En 2 minutes, calculez la rentabilité locative nette, le rendement, le cash-flow et le régime fiscal optimal (LMNP, SCI…) de votre prochain investissement immobilier. Crédit et projection 30 ans inclus.
Calculez votre rentabilité en direct
Renseignez votre projet — rendement net, cash-flow et meilleur régime fiscal calculés en temps réel.
Brut
5.25 %
Cash-flow mensuel après impôt
-479 €
Mensualité crédit : 1 089 € · Coût acquisition : 194 400 €
Cash-flow négatif : effort d'épargne à prévoir. Testez un autre apport ou une durée plus longue.
Comparateur fiscal détaillé — LMNP vs SCI IS vs Micro
Débloquez l'optimisation fiscale et le dossier PDF complet
Comparateur LMNP / SCI à l'IS / Micro-foncier, amortissement comptable sur 10 ans, dossier bancaire PDF et mise en relation avec le marchand. Gratuit, sans engagement.
Vos données restent confidentielles. Aucune carte bancaire requise.
L'investisseur perd de l'argent sans le savoir
4 erreurs typiques qui transforment une « bonne affaire » en piège silencieux.
Calculs approximatifs
« Ça doit rentrer »… puis cash-flow réel à -200 €/mois. La rentabilité, ça se chiffre.
Mauvais crédit
Mensualité trop élevée, apport mal calibré, refus bancaire à la dernière minute.
Régime fiscal saboté
Le mauvais statut, c'est jusqu'à 5 000 €/an d'optimisation perdue chaque année.
Pas de vision long terme
Que se passe-t-il en cas de hausse des taux ? De vacance locative ? Vous ne savez pas.
De la rentabilité à la projection 30 ans
La vérité chiffrée, pas une impression
Rendement brut, rendement net (après charges, vacance et gestion), cash-flow mensuel réel et effet de levier sur votre apport. Spécial immeuble de rapport : saisie des loyers par lot, calcul global et par unité, répartition automatique des charges.
Votre capacité d'emprunt réelle
Mensualité au cordeau (taux, assurance, frais), apport nécessaire calculé précisément (pas un vague 10 %), coût total du crédit, tableau d'amortissement complet année par année. Algorithme circulaire : modifiez l'apport, la garantie s'ajuste — et inversement.
5 régimes côte à côte, le bon mis en évidence
LMNP réel, LMP, SCI à l'IS, SCI à l'IR, micro-foncier : avantages, inconvénients et cash-flow net pour chacun. L'IA analyse votre profil (revenus, objectifs, horizon) et recommande le régime optimal avec le montant d'économies fiscales estimé.
Anticipez l'imprévisible
Scénarios « Et si » testés en un clic : négociation à -5 % / -10 % / -15 %, taux à 3,5 % vs 4,2 %, durée 15 vs 25 ans, LMNP vs SCI IS, avec ou sans rénovation. La meilleure stratégie validée par les chiffres, pas par l'intuition.
La vision long terme de votre patrimoine
Évolution patrimoniale (valeur du bien, capital remboursé, plus-value estimée), rendement cumulé net d'impôts, scénarios de revente à 10 ans, transmission ou consolidation. Le film complet de votre investissement.
5 régimes, 1 gagnant désigné par l'IA
Avantages, inconvénients et cash-flow net pour chaque régime, sur la même simulation de bien. La recommandation IA vous indique celui à choisir.
| Régime | Avantage clé | Inconvénient | Cash-flow net |
|---|---|---|---|
| LMNP réel | Déduction des charges + amortissements | Comptabilité plus complexe | +++ |
| LMP | Déficit imputable sur le revenu global | Conditions strictes (50 % revenus) | +++ |
| SCI à l'IS | Flat tax 25 %, charges sociales réduites | Double imposition si distribution | +++ |
| SCI à l'IR | Imposition transparente, souplesse | Charges sociales élevées | ++ |
| Micro-foncier | Abattement forfaitaire 30 %, ultra simple | Plafonné à 15 000 €/an | + |
Recommandation IA personnalisée
L'IA analyse votre profil (revenus, objectifs, horizon de détention) et vous indique le régime optimal avec le montant exact d'économies fiscales estimées.
Avant vs Après le module Simuler
Temps d'analyse
Mauvais investissements
Optimisation fiscale
Confiance décisionnelle
Rentabilité portefeuille
3 profils, 3 décisions gagnantes
Investissez comme un pro dès votre premier bien. Le simulateur vous dit exactement quel bien rapportera le plus, avec quel financement et sous quel régime fiscal. Vous ne choisissez plus entre 3 annonces — vous choisissez la bonne avec certitude.
Optimisez chaque décision de portefeuille. Comparez 5 biens en 30 secondes, testez 10 scénarios de négociation, sauvegardez l'historique. Passez de l'intuition à la stratégie data-driven — votre rentabilité globale va le ressentir.
Transformez vos propositions en arguments irréfutables. Un PDF de simulation complet en 2 clics : amortissement, comparatif fiscal, sensibilité. Vos clients n'iront pas voir ailleurs — vous êtes le seul à leur montrer la rentabilité réelle.
Rentabilité & fiscalité : questions fréquentes
Comment se calcule la rentabilité locative nette ?
On part du loyer annuel auquel on retire les charges réelles : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion locative (~7 %), provisions vacance (~5 %) et travaux (~5 %). Le résultat est divisé par le coût total d'acquisition (prix + frais de notaire + travaux). Le simulateur Aprilyos applique automatiquement cette formule et affiche aussi la rentabilité nette-nette après impôts.
Quel régime fiscal choisir pour un investissement locatif en 2026 ?
Pour un meublé, le LMNP au réel est généralement le plus rentable grâce à l'amortissement (impôt souvent nul pendant 8 à 12 ans). Pour du nu, le micro-foncier est simple jusqu'à 15 000 € de loyers, sinon le réel devient pertinent dès qu'il y a des travaux. Pour plusieurs biens à transmettre, la SCI à l'IS optimise le rendement net. Le comparateur fiscal du simulateur teste les 4 régimes en parallèle.
Qu'est-ce qu'un bon cash-flow locatif ?
Un cash-flow positif (loyers > mensualité de crédit + charges + impôts) est l'objectif idéal mais rare en zone tendue. Un cash-flow neutre ou légèrement négatif (-100 à -200 €/mois) reste acceptable si la plus-value attendue et l'amortissement du capital compensent. Le simulateur projette le cash-flow mensuel sur 5, 10, 20 et 30 ans.
Le simulateur intègre-t-il la fiscalité réelle (TMI, prélèvements sociaux, CFE) ?
Oui. Le moteur applique votre TMI (0 %, 11 %, 30 %, 41 %, 45 %), les prélèvements sociaux à 18,6 %, la CFE en LMNP/SCI et les amortissements comptables. Vous obtenez la rentabilité nette-nette, c'est-à-dire ce qui reste réellement dans votre poche.
Le simulateur de rentabilité locative est-il gratuit ?
Oui, l'essai est gratuit pendant 7 jours sans carte bancaire. Vous accédez au calcul de rentabilité brute, nette et nette-nette, au tableau d'amortissement de crédit, au comparateur fiscal LMNP / SCI / micro-foncier et à la projection patrimoniale 30 ans.
Investissez avec certitude
Découvrez le cash-flow réel de votre prochain bien, optimisez votre fiscalité, et présentez des analyses qui convainquent. Vos investissements ne seront plus jamais des paris — juste des stratégies gagnantes.
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