Simulateur LMNP gratuit : amortissement & économie d'impôts
Calculez en 2 minutes votre amortissement LMNP, comparez micro-BIC vs régime réel et obtenez votre économie d'impôt sur 10 ans. Simulateur conforme aux règles fiscales 2026.
Ce que dit la fiscalité LMNP
Plafond micro-BIC
77 700 € de recettes/an en location meublée classique, 188 700 € en meublé de tourisme classé. Abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour le tourisme classé).
Amortissement au réel
Bâti amorti sur 20 à 30 ans, mobilier sur 5 à 10 ans. L'amortissement réduit le résultat fiscal à zéro pendant 10 à 15 ans dans la majorité des cas.
Réforme plus-values 2025
Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (sauf résidences services type EHPAD).
Comment utiliser le simulateur en 4 étapes
Décrivez le bien
Prix, surface, mobilier, type de location (nu, meublé, tourisme).
Saisissez vos revenus
TMI, loyers prévisionnels, charges et travaux.
L'IA compare 5 régimes
Micro-BIC, réel simplifié, SCI IR, SCI IS, micro-foncier.
Recevez votre rapport
Économie d'impôt 10 ans, cash-flow et PDF téléchargeable.
Exemple : studio meublé 200 000 € loué 800 €/mois
- Prix d'achat + frais
- 215 000 €
- Mobilier
- 8 000 €
- Loyer annuel
- 9 600 €
- Charges déductibles
- 1 800 €
- Amortissement bâti (25 ans)
- 7 740 €
- Amortissement mobilier (7 ans)
- 1 143 €
- Résultat fiscal LMNP réel
- ≈ 0 €
- Économie IR vs micro-BIC (TMI 30 %)
- + 14 400 € sur 10 ans
Questions fréquentes
Qui peut bénéficier du statut LMNP en 2026 ?
Tout propriétaire louant un bien meublé dont les recettes annuelles n'excèdent pas 23 000 € ou 50 % des revenus du foyer. Au-delà, vous basculez automatiquement en LMP (Loueur Meublé Professionnel) avec affiliation SSI.
Faut-il choisir le micro-BIC ou le régime réel en LMNP ?
Le régime réel est quasi-systématiquement plus avantageux dès qu'il y a un crédit et de l'amortissement. Le micro-BIC ne se justifie que pour de très faibles loyers ou des biens entièrement payés sans charges.
Comment calculer l'amortissement LMNP ?
Bâti = 85 à 90 % du prix d'acquisition, amorti linéairement sur 20 à 30 ans (durée selon composants). Mobilier amorti sur 5 à 10 ans. Le terrain (10-15 %) n'est pas amortissable.
Que change la réforme LMNP 2025 sur la plus-value ?
Depuis février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value imposable à la revente. Avant : ils étaient ignorés. Notre simulateur intègre cette nouvelle règle.
Le simulateur LMNP est-il gratuit ?
Oui, l'accès au simulateur fiscal est gratuit pendant 7 jours sans carte bancaire. Vous récupérez votre rapport PDF et pouvez comparer LMNP réel, micro-BIC et SCI sur le même bien.
Puis-je simuler une SCI à l'IS au lieu d'un LMNP ?
Oui, le même outil teste micro-BIC, LMNP réel, SCI IR, SCI IS et micro-foncier sur votre projet et vous recommande automatiquement le régime le plus rentable.