Simulateur SCI : IR ou IS, quel choix optimal ?
Comparez en 3 minutes une SCI à l'IR et une SCI à l'IS : impôt sur les bénéfices, amortissement, fiscalité de revente. Recommandation IA personnalisée selon votre TMI et votre horizon.
SCI IR vs SCI IS : les paramètres clés
SCI à l'IR (par défaut)
Transparence fiscale : chaque associé déclare sa quote-part en revenus fonciers. Plus-value des particuliers (abattement durée de détention, exonération à 22/30 ans).
SCI à l'IS (sur option)
Amortissement du bien possible (gros levier court terme), impôt 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %. Mais plus-value pro à la revente : pas d'abattement durée.
Au moins 2 associés
La SCI nécessite minimum 2 associés. Idéale pour transmission (donations de parts), démembrement, ou montage familial avec enfants.
Comment utiliser le simulateur en 4 étapes
Décrivez le projet
Prix, loyer, nombre d'associés, horizon de détention.
Renseignez votre TMI
Le simulateur ajuste IR foncier ou IS selon votre tranche.
Comparez sur 30 ans
Cash-flow, fiscalité courante et plus-value de revente.
Téléchargez le verdict
Rapport PDF avec recommandation chiffrée et delta d'impôt.
Exemple : immeuble 500 000 € — 2 associés, TMI 41 %
- Prix + frais
- 537 500 €
- Loyer annuel
- 30 000 €
- Charges + intérêts
- 18 000 €
- SCI IR — IR foncier annuel
- 5 900 €
- SCI IS — IS annuel (avec amortissement)
- 0 € (10 premières années)
- Plus-value SCI IR (après 22 ans)
- Exonérée IR
- Plus-value SCI IS (revente à 22 ans)
- ≈ 95 000 € d'impôt
Questions fréquentes
SCI à l'IR ou à l'IS : laquelle choisir ?
L'IR convient pour une stratégie patrimoniale longue (20+ ans) avec peu d'emprunt. L'IS est gagnant à court/moyen terme grâce à l'amortissement, mais pénalisant à la revente faute d'abattement durée de détention.
L'option IS est-elle réversible ?
Non. Depuis 2019, l'option pour l'IS est irrévocable au bout de 5 ans. Avant 5 ans, la sortie déclenche les conséquences fiscales d'une cessation d'activité (imposition immédiate des plus-values latentes).
Quel est le taux d'IS pour une SCI en 2026 ?
15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, 25 % au-delà. Le taux réduit nécessite un chiffre d'affaires < 10 M€ et un capital entièrement libéré détenu à 75 % par des personnes physiques.
Puis-je créer une SCI seul ?
Non, la SCI exige au minimum 2 associés (article 1832 du Code civil). Une SCI unipersonnelle n'existe pas, contrairement à la SARL ou la SAS. Solution courante : associer son conjoint ou ses enfants.
Une SCI peut-elle faire de la location meublée ?
Oui en SCI à l'IS uniquement. En SCI à l'IR, la location meublée disqualifie la transparence fiscale et bascule automatiquement la SCI à l'IS. À anticiper avant tout meublé via SCI.
Le simulateur SCI est-il à jour 2026 ?
Oui, il intègre les taux IS 2026, le barème IR 2026, les abattements plus-value des particuliers (22 ans IR, 30 ans PS) et la réforme LMNP de février 2025 pour la comparaison LMNP/SCI IS.