Simulateur SCI : IR ou IS, quel choix optimal ?
Comparez en 3 minutes une SCI à l'IR et une SCI à l'IS : impôt sur les bénéfices, amortissement, fiscalité de revente. Recommandation IA personnalisée selon votre tranche d'impôt la plus haute et votre horizon.
SCI IR vs SCI IS : les paramètres clés
SCI à l'IR (par défaut)
Transparence fiscale : chaque associé déclare sa quote-part en revenus fonciers. Plus-value des particuliers (abattement durée de détention, exonération à 22/30 ans).
SCI à l'IS (sur option)
Amortissement du bien possible (gros levier court terme), impôt 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %. Mais plus-value pro à la revente : pas d'abattement durée.
Au moins 2 associés
La SCI nécessite minimum 2 associés. Idéale pour transmission (donations de parts), démembrement, ou montage familial avec enfants.
Comment utiliser le simulateur en 4 étapes
Décrivez le projet
Prix, loyer, nombre d'associés, horizon de détention.
Renseignez votre tranche d'impôt la plus haute
Le simulateur ajuste IR foncier ou IS selon votre tranche.
Comparez sur 30 ans
Cash-flow, fiscalité courante et plus-value de revente.
Téléchargez le verdict
Rapport PDF avec recommandation chiffrée et delta d'impôt.
Exemple : immeuble 500 000 € — 2 associés, tranche d'impôt la plus haute 41 %
- Prix + frais
- 537 500 €
- Loyer annuel
- 30 000 €
- Charges + intérêts
- 18 000 €
- SCI IR — IR foncier annuel
- 5 900 €
- SCI IS — IS annuel (avec amortissement)
- 0 € (10 premières années)
- Plus-value SCI IR (après 22 ans)
- Exonérée IR
- Plus-value SCI IS (revente à 22 ans)
- ≈ 95 000 € d'impôt
Questions fréquentes
SCI à l'IR ou à l'IS : laquelle choisir ?
L'IR convient pour une stratégie patrimoniale longue (20+ ans) avec peu d'emprunt. L'IS est gagnant à court/moyen terme grâce à l'amortissement, mais pénalisant à la revente faute d'abattement durée de détention.
L'option IS est-elle réversible ?
Non. Depuis 2019, l'option pour l'IS est irrévocable au bout de 5 ans. Avant 5 ans, la sortie déclenche les conséquences fiscales d'une cessation d'activité (imposition immédiate des plus-values latentes).
Quel est le taux d'IS pour une SCI en 2026 ?
15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, 25 % au-delà. Le taux réduit nécessite un chiffre d'affaires < 10 M€ et un capital entièrement libéré détenu à 75 % par des personnes physiques.
Puis-je créer une SCI seul ?
Non, la SCI exige au minimum 2 associés (article 1832 du Code civil). Une SCI unipersonnelle n'existe pas, contrairement à la SARL ou la SAS. Solution courante : associer son conjoint ou ses enfants.
Une SCI peut-elle faire de la location meublée ?
Oui en SCI à l'IS uniquement. En SCI à l'IR, la location meublée disqualifie la transparence fiscale et bascule automatiquement la SCI à l'IS. À anticiper avant tout meublé via SCI.
Le simulateur SCI est-il à jour 2026 ?
Oui, il intègre les taux IS 2026, le barème IR 2026, les abattements plus-value des particuliers (22 ans IR, 30 ans PS) et la réforme LMNP de février 2025 pour la comparaison LMNP/SCI IS.