Le rendement affiché dans une annonce est presque toujours brut. C'est le chiffre le plus flatteur et le moins utile. Un bien annoncé à 8 % brut peut finir à 2,5 % net d'impôt une fois les charges, la vacance et la fiscalité passées. Voici comment faire le calcul complet, dans l'ordre.
1. La rentabilité brute
Rentabilité brute = (Loyer annuel hors charges / Coût total d'acquisition) x 100
Le coût total d'acquisition n'est pas le prix affiché : il inclut les frais de notaire, les frais d'agence, les travaux et le mobilier.
Exemple : appartement à 120 000 €, 9 000 € de frais de notaire, 15 000 € de travaux, loué 700 €/mois hors charges.
- Coût total : 144 000 €
- Loyer annuel : 8 400 €
- Rentabilité brute : 5,83 %
2. La rentabilité nette de charges
On retire les charges non récupérables, celles qui restent à la charge du propriétaire :
| Poste | Montant annuel type |
|---|---|
| Taxe foncière | 1 mois de loyer environ |
| Charges de copropriété non récupérables | 20 à 30 % des charges totales |
| Assurance PNO + GLI | 150 à 450 € |
| Gestion locative (si déléguée) | 6 à 8 % des loyers |
| Entretien et provision travaux | 5 % des loyers |
| Vacance locative | 1 mois tous les 2 à 3 ans |
Sur notre exemple, avec 700 € de taxe foncière, 400 € de charges non récupérables, 250 € d'assurance et 420 € de provision entretien :
- Loyer net de charges : 8 400 − 1 770 = 6 630 €
- Rentabilité nette de charges : 4,60 %
Presque 1,2 point évaporé.
3. La rentabilité nette-nette (après impôt)
C'est la seule qui décrit votre enrichissement réel. Elle dépend du régime fiscal choisi, et l'écart entre deux régimes sur le même bien dépasse souvent 1 500 €/an.
- Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, simple mais rarement optimal dès qu'il y a des travaux.
- Réel foncier : déduction des charges réelles et des intérêts d'emprunt, création de déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global.
- LMNP au réel : amortissement du bâti et du mobilier, qui neutralise souvent totalement l'imposition des loyers pendant 10 à 15 ans.
Avec une tranche d'impôt la plus haute à 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux, un revenu foncier au réel de 4 000 € coûte environ 1 888 € d'impôt. En LMNP au réel avec amortissement, ce même résultat peut être ramené à zéro pendant plusieurs années.
Pour comparer les régimes chiffres en main sur votre propre bien, utilisez le simulateur d'investissement locatif et le comparateur de fiscalité.
Les quatre pièges les plus coûteux
- Oublier le coût total : calculer sur le prix net vendeur gonfle la rentabilité de 8 à 10 %.
- Ignorer la vacance : sur une petite ville en tension faible, deux mois de vacance annulent le gain d'un point de rendement.
- Confondre cash-flow et rentabilité : un bien peut être rentable et négatif en trésorerie. Voir notre article sur le cash-flow immobilier.
- Négliger la fiscalité : c'est le poste sur lequel vous avez le plus de marge de manœuvre, et le plus souvent laissé au hasard.
Quel niveau viser ?
En 2026, sur des marchés liquides, une rentabilité nette de charges de 4 à 5 % est correcte, 6 % et plus relève de biens à travaux, de la colocation ou de villes moyennes. En dessous de 3,5 % net de charges, l'opération n'a de sens que pour un pari sur la plus-value.
Étude de cas complète : du brut au net-net
Reprenons un cas réel type : T2 acheté 135 000 € à Saint-Étienne, 10 800 € de frais de notaire, 18 000 € de travaux, loué 750 €/mois en meublé.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Coût total | 135 000 + 10 800 + 18 000 | 163 800 € |
| Loyer annuel | 750 x 12 | 9 000 € |
| Rentabilité brute | 9 000 / 163 800 | 5,49 % |
| Charges (TF 800 €, copro 480 €, PNO 180 €, entretien 450 €, vacance 375 €) | 9 000 − 2 285 | 6 715 € |
| Rentabilité nette de charges | 6 715 / 163 800 | 4,10 % |
| Impôt LMNP réel (amortissement) | 0 € les 12 premières années | 0 € |
| Rentabilité nette-nette | 6 715 / 163 800 | 4,10 % |
Le même bien en location nue au micro-foncier aurait supporté environ 1 600 € d'impôt et de prélèvements sociaux (tranche d'impôt la plus haute 30 %), faisant chuter la rentabilité nette-nette à 3,12 %. Un point d'écart, uniquement grâce au choix du régime fiscal.
Où trouver les meilleures rentabilités nettes en 2026
La rentabilité nette dépend d'abord du couple prix d'achat / loyer, donc de la ville. Les métropoles tendues (Paris, Lyon, Bordeaux) plafonnent à 3-4 % brut, quand les villes moyennes dynamiques dépassent souvent 7 % brut. Nos fiches détaillées par ville, avec prix au m², loyers et rendements moyens, sont dans la rubrique investir par ville : consultez par exemple investir à Saint-Étienne, investir à Limoges ou investir à Mulhouse.
Questions fréquentes
Quelle différence entre rentabilité et rendement ? Aucune en pratique : les deux termes désignent le rapport entre les loyers et le capital investi. L'essentiel est de préciser brut, net ou net-net.
Faut-il inclure les meubles dans le calcul ? Oui. Tout ce que vous déboursez pour que le bien soit loué entre dans le coût total : mobilier, électroménager, frais de dossier bancaire, garantie.
La rentabilité nette suffit-elle pour décider ? Non. Elle décrit une année, pas la revente ni l'effet de levier du crédit. Pour comparer deux stratégies complètes, utilisez le TRI.
À retenir : ne comparez jamais deux biens sur leur rendement brut. Ramenez-les tous les deux à la rentabilité nette-nette, sur la même durée, avec le même régime fiscal.