Investir en bien en déficit foncier à Beaune
Biens avec travaux importants permettant d'imputer un déficit foncier sur vos revenus fonciers et votre revenu global.
Le marché immobilier de Beaune en 2026
Capitale des vins de Bourgogne : forte demande saisonnière et patrimoine très recherché. Le marché s'échange autour de 3 300 € du mètre carré pour un appartement ancien, avec un loyer moyen de 12,50 € par m² et par mois, soit un rendement brut moyen de 4,55 %. La tension locative y est qualifiée de « forte ».
Pour un bien en déficit foncier de 65 m² à Beaune, cela représente un budget d'environ 214 500 € hors frais et travaux, pour 9 750 € de loyers annuels — un rendement brut théorique de 4,55 %. À affiner bien par bien : l'écart entre deux rues peut dépasser 30 %.
Les secteurs les plus recherchés par les investisseurs à Beaune sont Intra-muros, Saint-Jacques, Bretonnière. Tourisme viticole. Meublé saisonnier. Patrimoine rare.
- Budget d'acquisition estimé : 214 500 €
- Loyers annuels estimés : 9 750 €
- Rendement brut théorique : 4,55 %
Estimation à partir des prix moyens de la ville. Affinez avec le simulateur d'investissement locatif et le calcul de rentabilité.
Pourquoi viser un bien en déficit foncier à Beaune
Ce format s'adresse en priorité aux contribuables déjà imposés dans une tranche élevée et percevant des revenus fonciers qu'ils cherchent à neutraliser.
À Beaune, le principe est simple : les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration se déduisent des loyers, et l'excédent s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Plus votre tranche d'impôt est haute, plus l'économie est forte.
Points de vigilance avant d'acheter
- Seuls les travaux déductibles comptent : une reconstruction ou un agrandissement ne l'est pas.
- Le bien doit rester loué nu pendant trois ans après l'imputation, sous peine de reprise.
- Conserver toutes les factures d'entreprise : les travaux réalisés soi-même ne sont pas déductibles.
Fiscalité : le poste qui fait basculer le rendement
Régime réel foncier obligatoire. L'économie d'impôt correspond à votre tranche d'impôt la plus haute augmentée de 18,6 % de prélèvements sociaux sur la part imputée aux revenus fonciers.
Comparez les régimes sur votre situation avec le comparateur fiscal, et lisez notre guide réussir son premier investissement locatif.
Questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un bien en déficit foncier à Beaune ?
Le rendement brut moyen constaté à Beaune ressort autour de 4,55 %. Le rendement net, après taxe foncière, charges non récupérables, assurance, gestion et impôt, se situe généralement 2 à 3 points en dessous.
Quel régime fiscal choisir ?
Tout dépend de votre tranche d'impôt la plus haute. En location nue, les loyers s'ajoutent à vos revenus et supportent votre tranche d'impôt la plus haute plus 18,6 % de prélèvements sociaux : à 30 %, 100 € de loyer imposable coûtent 48,60 € d'impôt. En meublé au réel, l'amortissement du bien en déficit foncier ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant plusieurs années.
Comment vérifier le prix avant de faire une offre ?
Croisez plusieurs sources : les ventes récentes du quartier, l'état réel du bien, son DPE et le montant des travaux à prévoir. Une estimation qui ignore l'état du bien peut se tromper de 30 à 50 %.
Pour aller plus loin : tout savoir sur l'investissement locatif à Beaune.