Calcul de rentabilité locative : formule, exemples & simulateur
Apprenez à calculer la rentabilité locative d'un bien immobilier en 3 étapes : brute, nette et nette-nette. Avec formules, exemples chiffrés et un simulateur gratuit qui intègre la fiscalité (LMNP, SCI, micro-foncier).
En bref : La rentabilité locative se mesure à 3 niveaux — brute (loyer annuel ÷ prix d'achat), nette (− charges, taxe foncière, PNO, vacance) et nette-nette (− impôts). En France, une rentabilité brute de 4 à 6 % est correcte en grande ville, 7 à 10 % en province ou en meublé LMNP, au-delà de 10 % il faut vérifier la zone (DVF + vacance INSEE).
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Brut
5.25 %
Cash-flow mensuel après impôt
-479 €
Mensualité crédit : 1 089 € · Coût acquisition : 194 400 €
Cash-flow négatif : effort d'épargne à prévoir. Testez un autre apport ou une durée plus longue.
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Comment calculer la rentabilité locative
Trois formules à connaître absolument avant tout investissement immobilier locatif. La nette-nette est la seule qui reflète votre gain réel.
1. Rentabilité brute
Le calcul de base, utile pour comparer rapidement deux biens. N'inclut ni les charges, ni la fiscalité, ni la vacance locative.
📌 Exemple : Bien à 200 000 € loué 800 €/mois → 4,8 % brut
2. Rentabilité nette
La vraie photographie de la performance. On déduit les charges récupérables, la taxe foncière, l'assurance PNO et les frais de gestion.
📌 Exemple : Même bien avec 1 800 € de charges → 3,9 % net
3. Rentabilité nette-nette (après impôts)
Le seul indicateur qui compte vraiment : ce qu'il vous reste réellement en poche après IR, prélèvements sociaux et CFE.
📌 Exemple : Selon votre TMI : 2 % à 3,5 % nette-nette
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Le calcul manuel oublie 60 % des paramètres réels. Notre simulateur intègre tous les coûts cachés et la fiscalité.
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Taxe foncière, copro non récupérable, PNO, vacance, travaux : tout est intégré automatiquement.
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Questions fréquentes
Quel est un bon rendement locatif en 2026 ?
Un rendement brut entre 5 % et 7 % est considéré comme correct dans les grandes villes françaises. En zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux), 4 % est souvent un seuil acceptable. En province, viser 7 % à 10 % brut pour compenser le risque locatif.
Comment calculer la rentabilité nette d'un bien immobilier ?
Soustrayez du loyer annuel : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion locative (~7 % des loyers), provisions vacance (~5 %) et travaux (~5 %). Divisez par le coût total d'acquisition (prix + frais de notaire + travaux).
Quelle différence entre rendement et rentabilité ?
Le rendement mesure les revenus locatifs en % du prix. La rentabilité globale ajoute la plus-value à la revente et l'effet de levier du crédit. Un bien à 4 % de rendement peut afficher 12 % de TRI sur 10 ans grâce au crédit.
Le simulateur est-il vraiment gratuit ?
Oui, l'essai est gratuit pendant 7 jours sans carte bancaire. Vous accédez au calculateur de rentabilité, au comparateur fiscal LMNP/SCI et à la projection 30 ans.