Calcul du cash-flow immobilier : formule & simulateur
Apprenez à calculer le cash-flow d'un investissement locatif en 3 niveaux : brut, net et net-net après impôts. Avec formules, exemples chiffrés et un simulateur gratuit qui intègre crédit, charges et fiscalité LMNP / SCI.
En bref : Le cash-flow immobilier se calcule en 3 niveaux — brut (loyer − crédit), net (− charges, taxe foncière, PNO, vacance) et net-net (− impôts : IR + 18,6 % de prélèvements sociaux). Seul le net-net reflète ce qui reste réellement en poche chaque mois. Un cash-flow neutre est déjà excellent dans les grandes villes ; +100 à +300 €/mois est l'objectif en province ou en LMNP réel.
Comment calculer le cash-flow d'un bien immobilier
Trois formules à maîtriser avant de signer. Seul le cash-flow net-net (après IR et prélèvements sociaux) reflète votre gain réel chaque mois.
1. Cash-flow brut
Le calcul le plus rapide pour estimer si le bien s'autofinance. Utile en phase de pré-sélection, mais trompeur car il ignore charges et fiscalité.
📌 Exemple : Loyer 800 € − crédit 620 € = + 180 €/mois brut
2. Cash-flow net
L'indicateur de pilotage : on déduit toutes les charges réelles (copropriété, taxe foncière, assurance PNO, provisions vacance et travaux).
📌 Exemple : 180 € brut − 220 € charges = − 40 €/mois net
3. Cash-flow net-net (après impôts)
Le seul indicateur qui dit ce qu'il vous reste réellement en poche. Dépend du régime fiscal (LMNP réel, micro-BIC, SCI IS, foncier).
📌 Exemple : Selon TMI 30 % et régime LMNP réel : − 10 € à + 120 €/mois
Pourquoi un simulateur de cash-flow vaut mieux qu'un calcul manuel
Le calcul manuel oublie la vacance, les travaux, le passage en LMNP réel et l'évolution des taux. Notre simulateur croise tout automatiquement.
Crédit & charges réels
Mensualité, assurance emprunteur, taxe foncière, copro non récupérable, PNO, gestion, vacance et provisions travaux.
Fiscalité intégrée
Comparaison automatique LMNP réel, micro-BIC, SCI IR, SCI IS et foncier réel. Le simulateur affiche le cash-flow net-net pour chaque régime.
Projection 30 ans
Évolution du cash-flow année par année (IRL, revalorisation des loyers, fin de crédit). Calcul du TRI et du gain patrimonial final.
Aller plus loin : rentabilité, fiscalité & dispositifs
Questions fréquentes sur le cash-flow immobilier
Comment calculer le cash-flow d'un investissement immobilier ?
Cash-flow = loyers encaissés − mensualité de crédit − charges (copropriété, taxe foncière, PNO, gestion) − impôts (IR + 18,6 % de prélèvements sociaux). Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance ; négatif, qu'il faut compléter chaque mois.
Qu'est-ce qu'un bon cash-flow immobilier en 2026 ?
Un cash-flow neutre (0 €) est déjà excellent dans les grandes villes françaises. Un cash-flow positif de 100 à 300 €/mois est l'objectif en province ou en meublé LMNP réel. Au-delà de 500 €/mois, le bien est exceptionnel ou la zone très tendue côté loyers.
Quelle différence entre cash-flow et rentabilité locative ?
La rentabilité est un pourcentage annuel (loyer/prix). Le cash-flow est un flux mensuel en euros (loyer − crédit − charges − impôts). Un bien peut afficher 5 % de rentabilité brute et un cash-flow négatif si le crédit et les impôts pèsent trop lourd.
Le cash-flow positif est-il obligatoire pour investir ?
Non. Beaucoup d'investisseurs acceptent un cash-flow légèrement négatif (effort d'épargne) pour viser la plus-value et l'effet de levier du crédit. L'important est de calculer le TRI global sur 10-20 ans, pas uniquement le mois M.
Comment améliorer le cash-flow d'un bien locatif ?
Quatre leviers principaux : allonger la durée du crédit (mensualité plus basse), basculer en LMNP réel (amortissement annule l'impôt), renégocier les charges de copropriété, ou louer en meublé/courte durée pour augmenter le loyer de 20 à 40 %.