Investir en bien LMNP à Beaune
Biens éligibles au statut LMNP : amortissement du bien et revenus locatifs faiblement fiscalisés.
Le marché immobilier de Beaune en 2026
Capitale des vins de Bourgogne : forte demande saisonnière et patrimoine très recherché. Le marché s'échange autour de 3 300 € du mètre carré pour un appartement ancien, avec un loyer moyen de 12,50 € par m² et par mois, soit un rendement brut moyen de 4,55 %. La tension locative y est qualifiée de « forte ».
Pour un bien LMNP de 40 m² à Beaune, cela représente un budget d'environ 132 000 € hors frais et travaux, pour 6 000 € de loyers annuels — un rendement brut théorique de 4,55 %. À affiner bien par bien : l'écart entre deux rues peut dépasser 30 %.
Les secteurs les plus recherchés par les investisseurs à Beaune sont Intra-muros, Saint-Jacques, Bretonnière. Tourisme viticole. Meublé saisonnier. Patrimoine rare.
- Budget d'acquisition estimé : 132 000 €
- Loyers annuels estimés : 6 000 €
- Rendement brut théorique : 4,55 %
Estimation à partir des prix moyens de la ville. Affinez avec le simulateur d'investissement locatif et le calcul de rentabilité.
Pourquoi viser un bien LMNP à Beaune
Ce format s'adresse en priorité aux investisseurs qui veulent encaisser des loyers peu ou pas fiscalisés pendant les premières années de détention.
À Beaune, en meublé au régime réel, le bien, le mobilier et les travaux s'amortissent comptablement. Cet amortissement vient effacer le résultat imposable : beaucoup de propriétaires ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant huit à douze ans.
Points de vigilance avant d'acheter
- Les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les biens détenus en société à l'IS : l'impôt est différé à la revente, pas supprimé.
- Le meublé impose un inventaire conforme et un équipement complet.
- Prévoir un expert-comptable, entre 500 et 900 € par an, largement rentabilisé par l'économie d'impôt.
Fiscalité : le poste qui fait basculer le rendement
LMNP au réel plutôt que micro-BIC dès que les charges et l'amortissement dépassent l'abattement forfaitaire.
Comparez les régimes sur votre situation avec le comparateur fiscal, et lisez notre guide réussir son premier investissement locatif.
Questions fréquentes
Quel rendement attendre d'un bien LMNP à Beaune ?
Le rendement brut moyen constaté à Beaune ressort autour de 4,55 %. Le rendement net, après taxe foncière, charges non récupérables, assurance, gestion et impôt, se situe généralement 2 à 3 points en dessous.
Quel régime fiscal choisir ?
Tout dépend de votre tranche d'impôt la plus haute. En location nue, les loyers s'ajoutent à vos revenus et supportent votre tranche d'impôt la plus haute plus 18,6 % de prélèvements sociaux : à 30 %, 100 € de loyer imposable coûtent 48,60 € d'impôt. En meublé au réel, l'amortissement du bien LMNP ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant plusieurs années.
Comment vérifier le prix avant de faire une offre ?
Croisez plusieurs sources : les ventes récentes du quartier, l'état réel du bien, son DPE et le montant des travaux à prévoir. Une estimation qui ignore l'état du bien peut se tromper de 30 à 50 %.
Pour aller plus loin : tout savoir sur l'investissement locatif à Beaune.